注文住宅の家づくりは土地探しから始める、これは家を建てる土地の法令などに適合した家づくりをしなければならないためです。地域により建物の高さ制限が設けてあり、基準を超える場合は北側や道路側の斜線を考慮して家の設計が必要になりますし、土地にはそれぞれ容積率や建蔽率があるので敷地いっぱいに家を建てることは基本的にはできません。それゆえに、注文住宅の家づくりは最初に土地を決めてからスタートするのが一般的な流れです。土地には色々な形があるけれども、中には台形になっていたり三角形や旗竿地など特殊な形をしているところも少なくありません。

仮に、四角形や正方形などのように整った形をしている土地を購入したときには注文住宅の中でも総二階建てがコスト抑えて家づくりができるメリットを得ることができます。総二階建ては、1階と2階がほぼ同じような形をしている家の総称で、形が整っている場所であれば容積率や建蔽率にもよるけれども、敷地の有効面積を無駄なく使うことができます。総二階建ての場合は、平面（壁面）が正方形や長方形もしくは正方形と長方形の組み合わせになることからバランスが取れた家になる、その結果耐震性が向上するメリットに繋がります。耐震壁や柱などのような直下率を高めることが可能です。

なお、直下率とは、上下階の柱や壁の位置が一致する割合を示すもので、直下里が高くなることで耐震性がさらにアップするなどの特徴があります。